Верховный Суд Российской Федерации защитил права собственников земельных участков, расположенных в границах территорий так называемых коттеджных поселков, которые ранее вынуждены были, подчиняясь воле «управляющих компаний», нести бремя содержания не принадлежащей им инфраструктуры и навязанных им элементов благоустройства.
Определением Верховного Суда Российской Федерации, принятым в ноябре 2019 года по делу о взыскании ежемесячных «сервисных» платежей с жителей элитного коттеджного поселка в Истринском районе, разъяснены многие положения действующего законодательства.
Ранее итог разбирательств с коммерческими организациями, обслуживающими замкнутые территориальные образования, которые выбраны застройщиками и которым передана в управление вся инфраструктура с подключенными к ней домовладельцами, предсказать было совсем нетрудно. Суды удовлетворяли в среднем от 75 до 100% от заявленного размера взыскания, прибавляя к нему проценты за пользование денежными средствами, называемые «неустойкой». При этом доказательная база, представленная взыскателем, практически не анализировалась и не оценивалась критически. Подходили любые документы, составленные и подписанные единоличными органами и даже «задним числом». Решения судов, если брать их содержание, похожи одно на другое, как будто существует некий шаблон, который лёг в основу их написания. В рассматриваемых правоотношениях применялись по аналогии положения Федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» со ссылками на статьи Гражданского кодекса РФ о взыскании неосновательного обогащения.
Верховный Суд Российской Федерации при рассмотрении конкретного спора не согласился с подобной практикой. Внимание правоприменителей обращено прежде всего на то, что в силу действующего законодательства не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства. Произвольное, без какого-либо экономического обоснования, установление стоимости оказанных услуг не должно приниматься в качестве допустимого доказательства.
— Поскольку зачастую договоры между собственниками недвижимости и обслуживающими территорию организациями в добровольном порядке не заключаются, при рассмотрении данной категории споров это должно иметь ключевое значение, — полагает сопредседатель общественного движения «Честное Подмосковье» Татьяна Политова.
Верховный Суд Российской Федерации обратил внимание на то, что бремя содержания объектов инфраструктуры, если они принадлежат «управляющей компании» или переданы ей во владение и пользование по договору, должен нести собственник.
Кроме того, если «коттеджный поселок» не является садоводческим, огородническим или дачным объединением граждан, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединённым одной территорией, в собственности граждан отсутствуют объекты общей собственности, а разрешённое использование земельных участков не связано с ведением на них садоводства, применение по аналогии Федерального закона № 66-ФЗ исключается.
Юрист Марина Колмыкова убеждена, что рассмотренное Верховным Судом Российской Федерации дело и сделанные им выводы имеют огромнейшее значение для всей страны, а особенно в Московском регионе, где с начала 2000-х построено или возникло значительное количество коттеджных посёлков, жизнь в которых сложно назвать простой и спокойной.
Так, жители деревни Терпигорьево Мытищинского района Наталия Лесничая и Татьяна Баранова в один прекрасный день проснулись в границах «коттеджного поселка» «Ореховая бухта 1», который, по мнению управляющей им ассоциации, имеет свою собственную инфраструктуру, инженерные сети, собственную огороженную территорию, где проживают владельцы 37 индивидуальных жилых домов. Создали такое юридическое лицо двое граждан, живущих по соседству. Целью стало приобретение прав на прилегающие земельные участки для последующей перепродажи.
В действительности, никакой инфраструктуры у ассоциации нет. Подъездные пути, внутриквартальные дороги, детская и спортивная площадки общего использования находятся в государственной и муниципальной собственности. Водопроводные, канализационные, электрические и газовые сети до настоящего времени не зарегистрированы. Они строились за счёт собственников земельных участков, которые не имеют отношения к ассоциации и не входят в состав участников юридического лица. По их мнению, данное имущество должно быть передано на баланс ресурсоснабжающих организаций. В настоящее время к построенным инженерным сетям подключено более 80 домовладений. Уличное освещение действует за счёт бюджетных средств по муниципальному контракту. Более того, своей собственной огороженной забором территории, объединяющей 37 коттеджей, в «Ореховой бухте 1» не существует. Имеется въездная группа со шлагбаумом, установка которого с органами местного самоуправления не согласовывалась. Далее по периметру общее ограждение отсутствует. Есть только заборы частных домовладений. Земельные участки собственников расположены в границах населённого пункта, предназначены для ведения личного подсобного хозяйства.
Тем не менее, Останкинским и Тушинским судами города Москвы вынесены практически идентичные по своему содержанию решения о взыскании с Лесничей и Барановой платежей в пользу ассоциации по управлению несуществующим коттеджным посёлком, которые включают в себя оплату труда работников юридического лица и лиц, оказывающих им услуги, уплаченные налоги и сборы по обслуживанию банковского счета, расходы на охрану территории, плату за освещение «общей территории» и электроснабжение здания, в котором расположены органы управления ассоциации, оплату по договорам займа, «хозяйственные расходы» на приобретение дизельного топлива, газонокосилки, строительных материалов, садового инвентаря, линолеума, плитки, вывоз мусора. Суды, несмотря на то, что перечисленными услугами граждане-ответчики не пользуются, со ссылкой на применение по аналогии Федерального закона № 66-ФЗ взыскали с них заявленные суммы.
— Мы приобрели земельные участки для ЛПХ не у какого-то застройщика, а непосредственно у государства, — восклицает Наталия Лесничая. — За наш счёт в 2004 году разработан генеральный план всей деревни. Никакого коттеджного поселка не предусмотрено. Мы обычные деревенские жители и живём по Закону об ЛПХ № 119, а не какие-то дачники. Без нашего согласия никто, соблюдая законы Российской Федерации, не может зачислить нас ни в какую добровольную организацию. Ни в какой ассоциации я не состою и не собираюсь в неё вступать. А взыскивать деньги организация может только со своих членов.
— Нет никаких оснований для взыскания с нас накладных и текущих расходов совершенно посторонней для нас ассоциации, которая к нам не имеет никакого отношения, никакие услуги она нам не оказывает, но взыскивает с нас деньги и незаконно обогащается — подтверждает Татьяна Баранова. — Мы оплачиваем все услуги, как и другие жители деревни, по прямым договорам и за счет муниципальных контрактов. Согласно ответам, полученным от Правительства Московской области, никаких коттеджных поселков официально в Подмосковье нет, а Минюст нам уточнил, что регистрация ассоциации со словосочетанием «коттеджный поселок» в названии не означает наделение этого лица какой-либо территорией.
Теперь с учётом принятого Верховным Судом Российской Федерации определения подобные решения районных судов должны быть пересмотрены, — заключает Марина Колмыкова.
«Правда Студия» 2020
